קבוצת אביב גלאם

התחדשות עירונית היא מונח המתאר תהליך חידוש של אזור עירוני מיושן הדורש שיפור.
באופן כללי, התחדשות עירונית מתארת תהליך התערבות באזור עירוני אשר הרשויות קבעו כי נדרש שיפור פיזי, חברתי או כלכלית.

פרויקטים של התחדשות עירונית באים לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות.

הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם.
סוגי התוכניות של התחדשות עירונית: תמ”א 38 (בעבר), פינוי בינוי וחלופת שקד.

בהתחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי נהרס מתחם קיים ומוקם תחתיו מתחם או מבנה חדש. פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות. כדי לבצע מיזם שכזה, המתחם חייב להיות מוכרז על-ידי המדינה כמיועד לפינוי בינוי.
במסגרת הפרויקט, אזור מסוים בעיר, בדרך כלל כזה עם מבנים המכונים “בנייני רכבת” – מבנים עם מעט קומות הפרושים על שטח רחב – מוכרז כמיועד לפינוי בינוי.

חשוב לדעת❗️
✔️התנעת הליך פינוי בינוי דורשת את הסכמתם של 66% מבעלי הדירות (רוב מיוחס).
✔️במהלך הבנייה הדיירים מפונים לדירה מושכרת עד לסיום אכלוס הפרויקט.
✔️ברוב המקרים פינוי בינוי כולל גם חידוש סביבת המגורים, כולל תשתיות, גינות, מוסדות חינוך ועוד.
✔️פינוי בינוי מהווה עסקת מכירה לכל דבר. ואולם, הדיירים פטורים מתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. כל אלה לא חלים עליהם אלא על היזם.
✔️אוכלוסיות מסוימות זכאיות להקלות ולזכויות בתוכניות פינוי בינוי שמתקיימות במתחם שבו הם מתגוררים.

מטה התכנון הלאומי קידם תיקון חקיקה המהווה חלופה לתוכנית מתאר ארצית 38 (תמ”א 38).
החלופה יוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות עירונית. במסגרת החקיקה ניתן מענה לשלל הקשיים
שיצרה תמ”א 38 מבחינה תכנונית, מוניציפלית וכלכלית, באמצעות מתן מענה לצורכי ציבור.

החלופה מציעה כמה עקרונות מרכזיים:
➕ עידוד התחדשות עירונית במתווה הריסה ובנייה – שמאפשר תוספת של עד 400% זכויות בנייה
➕ אפשרות להתחדשות עירונית גם במתווה חיזוק ותוספת (בדומה לתמ”א 38/1), שבמסגרתו ניתן יהיה לקבל עד 200% זכויות בנייה
➕ אפשרות להרחבת תוספת זכויות הבנייה עד ל־550%, בצו שרת הפנים
הקצאת שטחי ציבור בשטח הפרויקט, כחלק מהוראות החוק
➕ קידום “תוכנית + היתר” – האפשרות להגיש בקשה להיתר עוד בשלב אישור התוכנית להפקדה
➕ אפשרות להעניק היתר לתוכנית גם אם הוגש ערר לגביה – כל עוד לא מדובר בצעד בלתי הפיך מבחינת התוכנית.